房屋租赁合同常见的20个问题有哪些？

在房屋租赁活动中，房屋租赁合同是保障双方权益的重要依据。以下为您详细介绍房屋租赁合同常见的20个问题。

第一个常见问题是合同主体问题。合同主体指的就是签合同的双方，也就是出租人和承租人。出租人必须是房屋的所有权人或者是有权进行出租的人。比如，有些二房东转租房屋时，就需要有原房东同意转租的证明。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。如果主体不合法，合同可能会被认定无效。

第二个是租赁期限问题。租赁期限是指承租人使用房屋的时间范围。按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以在签订合同时，要注意这个时间限制。

第三个是租金及支付方式问题。租金就是承租人要付给出租人的钱，支付方式则包括是按月付、按季付还是按年付等。合同中应该明确租金的数额、支付时间和支付方式。如果承租人未按照约定支付租金，出租人有权要求其支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。这在《民法典》第七百二十二条有相关规定。

第四个是房屋用途问题。房屋用途指的是承租人租赁房屋用来做什么，比如居住、办公、商业经营等。承租人必须按照合同约定的用途使用房屋，如果要改变用途，需要经过出租人的同意。否则，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第五个是维修责任问题。一般情况下，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。如果房屋出现问题需要维修，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。这依据的是《民法典》第七百一十二条和第七百一十三条的规定。

第六个是装修问题。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。如果未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。所以在装修前一定要取得出租人的书面同意。

第七个是转租问题。如前面所说，承租人转租需要经过出租人同意。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这对于保障出租人的权益很重要。

第八个是优先购买权问题。在租赁期间，房屋所有权人要出售房屋时，承租人在同等条件下有优先购买的权利。《民法典》第七百二十六条有明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第九个是优先承租权问题。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这保障了承租人在租赁期满后继续使用房屋的可能性。

第十个是合同解除问题。合同解除分为法定解除和约定解除。法定解除是指在符合法律规定的情形下，当事人可以解除合同，比如因不可抗力致使不能实现合同目的等。约定解除则是双方在合同中约定的解除条件成就时，一方可以解除合同。

第十一个是违约责任问题。违约责任是指合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担的责任。比如，承租人逾期支付租金，出租人可以要求其支付违约金。违约金的数额可以在合同中约定。

第十二个是押金问题。押金是承租人交给出租人的一笔钱，用于保证承租人按照合同约定使用房屋和履行义务。租赁期限届满，承租人没有违约行为的，出租人应当退还押金。

第十三个是房屋交付问题。出租人应当按照合同约定的时间和标准将房屋交付给承租人。如果交付的房屋不符合约定，承租人有权要求出租人承担违约责任。

第十四个是房屋返还问题。租赁期限届满，承租人应当返还房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者根据房屋的性质使用后的状态。

第十五个是不可抗力问题。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为等。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

第十六个是通知义务问题。在合同履行过程中，双方可能需要互相通知一些事项，比如房屋维修通知、租金调整通知等。通知的方式和时间应当在合同中明确约定。

第十七个是争议解决方式问题。合同中应当约定争议解决的方式，是通过协商、仲裁还是诉讼。选择不同的解决方式，程序和规则也不同。

第十八个是合同变更问题。如果双方需要变更合同内容，比如租金调整、租赁期限变更等，应当签订书面的变更协议。

第十九个是合同的附随义务问题。除了合同中明确约定的义务，双方还应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等附随义务。

第二十个是合同的存档问题。双方都应当妥善保存合同，以备不时之需。在发生纠纷时，合同是重要的证据。

总之，在签订和履行房屋租赁合同过程中，要仔细考虑这些常见问题，以保障自己的合法权益。