转让房地产时土地增值税和契税是怎样规定的？

在房地产转让过程中，土地增值税和契税是两个重要的税种，它们有着不同的规定和计算方式。下面我们分别来了解一下。

首先是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单来说，就是在你转让房地产赚了钱的时候，要根据这个增值的部分交税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税按照四级超率累进税率计算征收。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。这里的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用等。

在计算增值额时，要先确定转让房地产的收入，再减去扣除项目金额。例如，你转让一套房产，取得收入1000万元，扣除项目金额为600万元，那么增值额就是400万元。增值额与扣除项目金额的比率为400÷600≈66.7%，其中增值额未超过扣除项目金额50%的部分（即600×50% = 300万元），按30%税率交税；超过50%未超过100%的部分（400 - 300 = 100万元），按40%税率交税。

土地增值税也有一些减免政策。比如，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，也免征土地增值税。

接下来是契税。契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。也就是说，在房地产转让中，是由购买方来缴纳契税。

依据《中华人民共和国契税法》，契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

例如，你购买一套价值800万元的房产，当地契税税率为3%，那么你需要缴纳的契税就是800×3% = 24万元。同时，契税法也规定了一些免征契税的情形，比如国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施等。

综上所述，在房地产转让中，土地增值税由转让方缴纳，根据增值情况按照四级超率累进税率计算；契税由购买方缴纳，税率一般在3% - 5%之间。了解这些法律规定，有助于在房地产转让过程中准确履行纳税义务，避免税务风险。