上海二套房税费计算方式是什么？

在上海购买二套房，涉及到的税费主要有契税、增值税及附加、个人所得税等，下面为您详细介绍各税费的计算方式。

契税是在房屋买卖过程中需要缴纳的一种税。根据《中华人民共和国契税法》以及上海的相关规定，购买二套房时，如果所购房屋是90平方米及以下，契税按照1%的税率征收；若房屋面积超过90平方米，契税税率为3%。计算公式为：契税应纳税额 = 房屋成交价格 × 适用税率。例如，购买一套面积为100平方米、成交价格为500万元的二套房，契税应纳税额 = 500万 × 3% = 15万元。

增值税及附加与房屋是否满两年以及是否为普通住宅有关。如果该二套房不满两年，按照全额（房屋成交价格）的5%计算增值税，在此基础上还要缴纳增值税税额的10% - 11%作为附加税（包括城市维护建设税、教育费附加等）。若房屋满两年，普通住宅免征增值税及附加；非普通住宅则按照差额（即房屋成交价格减去房屋购买时的价格）的5%计算增值税及附加。比如，一套不满两年、成交价格为400万元的二套房，增值税 = 400万 ÷（1 + 5%）× 5% ≈ 19.05万元，假设附加税税率为10%，附加税 = 19.05万 × 10% = 1.905万元，增值税及附加共计约20.955万元。

个人所得税方面，如果能提供房屋原值凭证，按照差额的20%征收；若不能提供房屋原值凭证，则按照全额的1%征收。若该房屋是满五年且为房东家庭唯一住房，可免征个人所得税。例如，一套二套房成交价格为300万元，房东能提供原值凭证，购买时价格为200万元，个人所得税 =（300万 - 200万）× 20% = 20万元。

除了上述主要税费外，还可能涉及到印花税等其他少量税费。印花税一般按照房屋成交价格的0.05%征收，但目前个人销售或购买住房暂免征收印花税。总之，在计算上海二套房税费时，要综合考虑房屋的面积、是否满两年、是否为普通住宅等因素，以准确计算应缴纳的税费金额。