共有人擅自出卖共有物买卖合同的效力该如何认定?
我和朋友共有一套房子,结果他没跟我商量就把房子卖了,还签了买卖合同。我想知道这种情况下,这个买卖合同的效力是怎样认定的呀?我不太懂法律,就怕自己权益受损,想了解清楚这方面的规定。
杰
✓杰律特约律师执业律师
在讨论共有人擅自出卖共有物买卖合同的效力如何认定之前,我们先了解一下什么是共有物。共有物就是由两个或以上的人共同拥有所有权的物品,比如房子、车子等。
根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。也就是说,一般情况下,共有人要处分共有物,得经过一定比例或者全部共有人的同意才行。
当出现共有人擅自出卖共有物的情况时,对于买卖合同的效力认定需要分情况来看。如果第三人是善意取得,也就是第三人不知道且不应当知道该共有人是擅自处分共有物,同时满足以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人这几个条件,那么这个买卖合同是有效的。这里的“善意取得”可以简单理解为第三人在整个交易过程中是没有过错的,并且按照正常的市场规则完成了交易。
但是,如果第三人不是善意的,比如他明明知道该共有人没有权利单独出卖共有物,还与之签订买卖合同,那么这种情况下,合同就可能面临效力瑕疵。另外,如果共有人之间有关于处分共有物的特别约定,而擅自出卖的共有人违反了这个约定,那么合同的 效力也会受到影响。
所以,共有人擅自出卖共有物买卖合同的效力认定是一个复杂的过程,需要综合考虑多方面的因素。如果遇到这种情况,相关当事人可以依据具体的事实和证据,通过法律途径来维护自己的合法权益。